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贾启华律师，北京知名拆迁补偿标准律师,现执业于北京市凯诺律师事务所，执业以来，坚持 “受人之托、忠人之事、敬业勤勉、诚实信用” 的服务宗旨，精益求精地承办每一项具体法律事务、每一个案件。独到的诉辩思维、娴熟的诉讼技巧、精湛的辩论技能和自如的法庭发挥以及对待工作兢兢业业、认真负责的工作态度赢得了广大当事人的高度赞许。
遇到拆迁,应该怎么与拆迁方谈判
首先，要有一个完整的规划筹备期。
面临拆迁谈判最重要的就是要做好前期的准备工作，对谈判的整体框架了然于胸。
当然，准备的东西有很多，例如说：
1.谈判的内容
2.谈判步骤
3.谈判条件
其次，要有一个良好的沟通机制和氛围。
不怒、不吵、不哭、不闹，以最平和的状态和拆迁方“聊”安置补偿，从博弈心理出发，转换思维模式，以“和”致胜。
第三，要有说服的谈判言语功底。
拆迁谈判有时候又衍生为辩论，在了解对手的基础上反击和对抗，利用对手的薄弱点展开攻势，据理力争，以高压的气势和犀利的辩词姐姐追击。
最后，要有证据保底。
证据是法律实践的重要“角色”，有了证据的存在，法律就可以完美的实行，尤其在谈判过程中，如果可以举证分析、分条概理就可以占据主动权，成为谈判趋势的引导者。
如果在其维权的过程中“拿不定、吃不透”，请一定要请专业拆迁律师帮助权衡对抗，让拆迁谈判不再难办，
农村集体土地上房屋征收有两种情形： ;
一是城中村。
即城市规划区范围内集体土地上房屋征收的情形,由于房屋所在地已纳入城市规划区范围,周边房价已商品化,如果仍按原来的农村集体土地上附着物的标准给予补偿,难以解决农民的居住问题。所以很多城市专门出台了城市规划区范围内集体土地上房屋征收补偿办法。最高人民法院行政审判庭《关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》时明确：:行政机关征用农村集体土地之后,被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权,房屋所在地已被纳入城市规划区的,应当参照《国有土地上房屋征收与补偿安置条例》对房屋所有权人予以补偿安置。
二是集体土地被征收时房屋作为土地附着物被征收。
农村土地及房屋征收补偿的现行法律依据为《土地管理法》。但我国《土地管理法》规定的主要是对土地补偿,并未规定房屋的补偿。集体土地上房屋在法条的表述上为"附着物"。且当下《土地管理法》是2004年8月修订的，《土地管理法》第47条第3款规定:被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准,由省、自治区、直辖市规定,即农村集体土地上的房屋是作为附着物与青苗一起,其补偿标准由各省、自治区、直辖市各自规定，但实践中，许多地方的省级政府将此项权利进一步下放至市、县一级的政府部门来制定相应的规范,行使此项权力。以至于各地在制定这些标准时随意性较大，安置方式也不尽相同，各地都处于摸索过程中。此外，虽然《土地管理法》第2条规定了国家为了公共利益的需要,可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。但各地实施的集体土地上房屋拆迁办法中,绝大多数未规定公共利益作为征收农村集体土地的前置条件。
《土地管理法》修订涉及现行土地管理法的41个条文，主要包括四大主要内容：
一、删除了农村集体建设用地进入市场的法律障碍。
魏莉华指出，这是此次修改最大的亮点。现行土地管理法除允许乡镇企业因为破产兼并导致土地使用权进入市场之外，禁止农村集体建设用地直接进入市场流转。但随着工业化、城镇化快速推进，这样的规定使农村集体经营性建设用地不能同国有建设用地同等入市，同权同价。修订草案删除了现行土地管理法第43条和63条的规定，增加规定国家建立城乡统一的建设用地市场，符合土地利用总体规划的集体经营性建设用地，集体土地所有权人可以采取出让、租赁、作价出资或者入股的方式由用地单位和个人使用，取得的这些经营性土地使用权还可以转让、出租和抵押。
二、对农村土地征收制度进行多方面完善。
取消了年产值倍数法与区片综合地价作为计算土地补偿费和安置补助费的依据;在征地补偿的费用中增加了对被征地农民的住房补偿和社会保障的费用;完善了征地程序，把原来的批后公报改为批前公报。
三、完善农村宅基地制度，保障和落实农民宅基地用益物权。
在城市规划区人均土地少无法实现“一户一宅”的地区，县级人民政府要采取措施，保障农村居民实现户有所居的权利。同时改革宅基地审批制度，下放宅基地审批权限，并对宅基地自愿有偿退出作了原则性规定。
四、将多年来土地管理改革的成熟做法吸收至法律草案中。
比如，将国家土地督查制度上升为法律规定，同时与不动产统一登记制度相衔接，明确国家对土地、房屋、陵墓等实行不动产统一登记。
虽然国家对集体土地的征收补偿没有具体的一个标准和规定，但是为了解决这个问题也定制了国有土地上房屋征收与补偿条例为法律依据，而在之后的土地管理法中也增加了关于集体土地的管理规定。更多内容请关注，为大家提供专业的律师咨询以及找律师服务。
