房屋顶层平面使用权能否出售　房屋顶层平面使用权能否出售

某房地产开发公司开发了一幢建筑层数为七层的商品房，在尚未完工的情况下进行预售。购房户江某预购了第七层即顶层的房屋，与开发公司签订了商品房预售合同。一次性交付了全部房款，并经公证处予以公证。但在预售合同中，开发公司要求顶层住户以每平方米200元的价格购买与住房面积相同的屋顶平面使用权，理由是收回成本费。试问房屋顶层平面使用权能否这样出售？　

　　分析：

　　首先从商品房成本来讲，根据《商品住宅价格管理暂行办法》第五条规定，商品住宅的价格成本包括住宅小区基础设施建设费和住宅小区及非营业性配套公共建筑的建筑费，故屋顶平面作为配套公共建筑的一部分，其建筑费已经计入商品住宅价格之中，开发公司收回成本的理由不能成立；其次从计算房屋面积的角度看，屋顶平面如没有搭建附属建筑物，其屋顶只能作为第七层房屋构成的一部分，作为第七层的顶部结构计算面积，纳入成本。如屋顶有屋顶水箱、顶盖和柱的走廊等公用建筑物则应计算建筑面积，但公用建筑面积已经分摊计入每套房屋面积中,不存在要顶层购房户另外以每平方米200元购买与住房面积相同的屋顶平面使用权的说法。

　　关于商品房销售面积可以从《建筑面积计算规则》和《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》中找到依据。

　　最后从屋顶平面使用权角度做分析，房屋的屋顶是整幢房屋的组成部分，与走道、院路一样是属不同所有人所共有、共用的公共设施，按照《城市异产毗连房屋管理规定》：“所有人和使用人对共有、共用的设施应共同合理使用并承担相应义务；除另有规定外，任何一方不得多占、独占”，“所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有损害他方利益的行为”。

　　上述案例中开发公司无权把属于全体购房户共有、共用的屋顶另外作价出售给最高层住户单独使用。同时屋顶是消防通道，是住宅安全防范设施的一部分，根据《城市居民住宅中安全防范设施建设管理规定》，应由产权人和使用人妥善使用与保护，不得破坏或挪作他用。

　　综上所述，律师认为房地产开发公司在预售合同中另外要求购房户江某购买屋顶平面使用权，有违有关法规，其出售屋顶平面使用权收回成本费的理由不能成立，屋顶平面使用权不能出售。

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