贾启华律师，北京知名拆迁补偿标准律师，现执业于北京市凯诺律师事务所，具有深厚的法学理论功底及司法操作经验。诚实信用，勤勉敬业，以“实现当事人利益最大化”为服务宗旨。办案认真负责，精益求精，业务功底扎实，语言表达流畅、思维敏捷，具有良好的沟通协调和谈判辩护能力。受人之托、忠人之事、不畏艰险、奋力拼争，愿尽自己的所能，为当事人提供最好的法律服务。不敢承诺案件的最终结果，但敢承诺办案尽心竭力!

现在村里流行的“以租代征”,有什么危害

现在村里流行的“以租代征”,有什么危害

“以租代征”的危害

危害一：因为“以租代征”是违法的，没有办理农用地转批手续，也没有按照法律规定的征地审批程序取得许可，无疑，在该土地上建设的建筑物是违法的，一旦调查起来就属于违法建筑，是要被拆除的!可能有的朋友会说反正房子也不是我的，无所谓!可地总是你的吧!由于是耕地，项目被叫停，违建被拆除后，恢复耕地的任务仍然是由出租土地的农民来干，这部分损失也是自己承担，落得一个开发商走了，自己还要出钱恢复耕地的局面。

危害二：在“以租代征”的案件中，出现问题最多的还是租金问题。农民在签订租用协议时的经济发展、物价、土地价格等与几年后可能存在巨大差距，这就导致了如果继续按照当时约定的租金标准的话明显不合理，租用方不想提高租金，说合同里是这么写的，农民又觉得太亏了，导致纠纷发生，租金迟迟拿不到手。此外，官商勾结的事情也时有发生，开发商拿着你签下的同意租用协议，私自办理了征地审批，但是，不但你没有得到征地安置补偿等费用，甚至土地都已经不是你的了。

《中华人民共和国土地管理法》

第四十四条;建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。

省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。

在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。

本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。

分配征地补偿款的注意事项

1、为了分配土地补偿费，以不正当手段迁入户口，不应当认定其分配资格;

2、为了成就某种便利条件而将户口迁入，不应当认定其分配资格，如许多中、小学和幼儿园的就读条件中包括户口所在地，部分家长为子女择校而将子女的户口迁入亲戚处;

3、因在大中专院校就读而将户口迁出，其父母仍以集体经济组织的基本生产资料为经济生活保障，为确保其安心学习所必要的生活费用，应当认定其分配资格;

4、大中专院校毕业后又将户口迁回，已属居民户，且已在外工作，有生活来源，虽然未将户口迁至其工作所在地，但不应当以户口在本村认定其分配资格;

5、已嫁入的妇女，户口已迁入，应查明其娘家所在地是否已收回其田，如未收回，其作为农民的合法权益未被侵犯，不应当认定其分配资格;

6、确系本村新生人口，根据法律规定，人的民事权利能力始于出生，故不能以其户口手续未办好而拒绝发放，只要能够确认征地补偿费产生于其出生之后，就应当认定其分配资格。

以上知识就是对相关法律问题进行的解答，在现实生活中农村集体土地以租代征的，主要的危害是属于违法行为，土地被违规使用后，难以恢复原来的用途，不能用于农业生产。读者如果需要法律方面的帮助，欢迎到进行法律咨询。

土地征收中与拆迁方谈判的技巧有哪些

土地征收中与拆迁方谈判的技巧有哪些

谈判初期：言多必失沉默是金

拆迁方第一次上门谈判，目的无非就是“摸底调查”，了解咱们关于补偿款的心理预期，这个时候咱们一定要发挥“沉默是金”的美德，在没有拿到很好的谈判筹码之前，不能轻易让对方知道咱们的底线。无论是在言行举止中还是面部表情上，一定要表现得体。

1.言行举止：提出高于预期的拆迁安置补偿条件，但不要让对方认为你在漫天要价;避免对抗性的言语，让对方一开始就产生敌对情绪，致使谈判不能继续下去;一定要把精力集中在具体补偿项目上，避免在补偿总额上面多加纠缠。

2.面部表情：表现出尽量配合公共利益的拆迁项目，牺牲小我成就大家，而不是蛮横无理的强硬拒绝;对方说的补偿安置条件一定要仔细斟酌，表现出意外，通常对方会相应的让步，否则的话只会让对方越来越强硬。

谈判中期：稳扎稳打步步为营

抓住对方的违法点;逼迫对方解决“补偿安置”问题。拆迁方在拆迁过程中存在许多违法点，这个时候要抓住核心违法点提高谈判的筹码。如主体不适格问题，评估程序违法，没有相关的审批等情况，其惧怕一旦败诉，整个拆迁项目可能不能进行下去，损失极大，所以抓住对方的违法点对增加谈判利益最大化起着决定性的作用。拆迁谈判不可能一次性解决，每次谈判都要总结对方的谈判策略，下次加以改正应对。总之，拆迁谈判必须在懂得补偿安置相关法律的基础上才能知己知彼，百战不殆。

谈判尾声：螳螂捕蝉黄-雀在后

拆迁谈判最后一个环节中最重要的就是如何减少让步的幅度，做到以下几点可能保你一次完美的谈判。

1.谨防拆迁方的心理战，尤其是“奖励期”心理战。不要轻易相信对方所谓的奖励期一过所有的奖励都没有了。要知道羊毛出在羊身上，所谓的奖励本质上也是咱们补偿款中的一部分，本来就是咱们应得的。

2.即使谈判接近尾声，双方还没有达成一致，也不要盲目地因为自己不喜欢讨价还价而一次性让出所有的拆迁补偿利益，还要有适时收回一开始所谈全部补偿条件的勇气。

3.明白谁是主导者，在拆迁中起决定作用的还是拆迁方，而非所谓的拆迁公司，不要本末倒置，一旦拆迁方这边顺利解决了，那么整个拆迁谈判也就完美结束了。

在征地拆迁过程中涉及众多程序，国家对每一个环节和程序都有严格规定，只要遗漏某一环节或者缩短某一程序的时间都是违法的征地拆迁。