贾启华律师，北京知名拆迁补偿标准律师,现执业于北京市凯诺律师事务所，法律功底扎实，执业经验丰富，秉承着“专心、专注、专业”的理念，承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件，获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念，全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

　　

二手房没过户，遇上法院查封，怎么办？

　　有些人买房是当做投资，有些人买房是用来家庭生活的。一旦遇到自己买的房子被法院查封，个人会非常焦急和闹心。那么二手房没过户，法院进行强制执行，我们该怎么办为此为您解答。

　　一网友咨询：我家买了一套二手房，已经支付了全部房款后，卖家将房屋产权证明给了我们保存。我们接着装修房屋后搬进去住了，但是房子一直没有办理过户手续。后来卖家出事了，公安查封拍卖卖家的财产，然后到我家来调查，看了我家和卖家签订的二手房买卖协议，以及房产证。我想要知道我家买的二手房还能不能保住

　　一、买房者已完成过户，法院不可以查封

　　根据《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第25条第1款规定，法院不可以对已经完成过户的房屋进行查封。这是因为房屋已经过户了，房屋所有权不属于被执行人，法院不得查封他人的财产。

　　二、买房者未完过户，法院可以查封

　　根据《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第25条第1款规定，二手房没有过户到买房者名下，那么法院可以查封房屋。但是根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，买房者符合条件的，可以据此排除法院执行。

　　排除法院强制执行，未办理过户手续的房产需同时满足三个条件：

　　1、买房者已经支付全部购房款；

　　2、买房者已经实际占有该房产；

　　3、买房者对未办理过户手续无过错。

　　三、第三人之外的原因导致未及时办理过户手续

　　1、因卖家的原因或者他人干扰而未按规定提出房屋过户申请；

　　2、买卖双方当事人已经向不动产登记中心提出房屋转移登记申请，因登记部门原因，为进行房屋过户登记。 　　

　　最后，第三人要举证证明，在法院查封冻结争议房屋之前，已经合法占有房屋。收到争议房屋的产权证，需要出示证据来证明因受到其他客观条件的限制或者影响，导致第三人未能办理过户手续。否则，已经出售但未过户的房屋，法院可以强制执行。提醒二手房购房者要及时办理过户手续。

哪些“二手房”不能买

买卖二手房已经成为较为普遍的现象，在买卖二手房中有哪些注意事项呢哪些二手房不能买呢为了保护您的合法权益，避免上当，请您仔细阅读下面几条！

　　一、产权不明确的

　　物权法第六条、第九条规定，不动产物权设立、变更、转让和消灭，应依照法律规定登记，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。买房前，要核对出卖人是否具有产权。物权法第十七条和建设部《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定，不动产权属证书是权利人享有物权的证明，是权利人依法拥有房屋所有权的唯一合法凭证，是国家对房屋所有权的确认。因此，查明卖方提交证书的真实性要放在首位。

　　二、无共有人声明的

　　民法通则第七十八条规定，财产按份共有人按各自份额、共同共有人对共有财产，享有权利，分担、承担义务。按份共有的每个共有人有权要求将自己的份额分出或转让。合同法第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产的合同无效。;二手房;大多是夫妻或家庭成员共同财产，购买未取得共有人同意出售声明的;二手房;会惹上麻烦。

　　三、被保全、查封的

　　最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定》第三十八条规定，被执行人无金钱给付能力的，法院有权裁定对被执行人的其他财产采取查封、扣押措施。第四十四条规定，被执行人或其他人擅自处分已被查封、扣押、冻结财产的，法院有权责令人限期追回财产或承担相应的赔偿。因此，司法机关已保全、查封的房屋是不能买的。

　　四、土地权属不清的

　　土地管理法第八条规定，土地分为国家、集体所有两种性质。第五十五条规定，缴纳土地使用权出让金和其他土地有偿使用费后，方可使用土地。房地产管理法第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当报批。准予转让的，应办理出让手续，受让方应缴纳土地使用权出让金。土地管理法第八条和第六十二条告诉人们，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。如果不是本村组人员，购买农村集体土地或宅基地上的房屋是不能取得所有权的。