贾启华律师，北京知名拆迁补偿标准律师,现执业于北京市凯诺律师事务所，法律功底扎实，执业经验丰富，秉承着“专心、专注、专业”的理念，承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件，获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念，全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

　　

房屋超龄麻烦多 二手房买卖要注意

　　二手房买卖中，很多注意事项已经广为人知，二手房买卖双方也愈加专业。产权、土地情况、房屋手续是否齐全等情况，大家都能想到。随着时间的推移，房屋的一项指标开始显得越来越重要，那就是房屋的房龄。　　...

　　二手房买卖中，很多注意事项已经广为人知，二手房买卖双方也愈加专业。产权、土地情况、房屋手续是否齐全等情况，大家都能想到。随着时间的推移，房屋的一项指标开始显得越来越重要，那就是房屋的房龄。

　　在上海打工的朋友，刘小姐为了自己的新房奔波数日，日前，她兴高采烈的告诉找到了一套位于上海市中的二手房，无论是价位还是区位都符合她的购房标准。在兴致勃勃的探讨了房屋的整体情况之后，发现，这所房租位于上海法租界的老弄堂，房屋始建年份都不知道从什么时候开始算起……

　　下面为大家整合一下，购买二手房过程中应该注意的问题。

　　一、房屋产权是否明晰

　　有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

　　二、土地情况是否清晰

　　二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。

　　三、交易房屋是否在租

　　有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可"买卖不破租赁"，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

　　四、房屋手续是否齐全

　　房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

　　五、福利房屋是否合法

　　房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

　　六、物管费用是否拖欠

　　有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。

　　七、市政规划是否影响

　　有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

　　八、单位房屋是否侵权

　　一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

　　九、中介公司是否违规

　　有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的有可能自己都要承担。

　　十、合同约定是否明确

　　二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

　　十一、房屋年龄

　　二手房买卖过程中，大多数房主都说不清真实的房龄，一些中介机构为了促成交易会对房龄做不真实的承诺或回避房龄问题。如果要通过银行按揭贷款购买房屋，;房龄;在30年以上的房子银行几乎不放贷，因此房龄是影响房屋交易成功的重要因素。

买卖二手房 双方应按照什么比例交税？

二手住房买卖，卖方需要缴纳营业税及附加和个人所得税，买方需要缴纳契税。

　　问题编号为652106的网友留言：买卖二手房，七十平左右，买卖双方应该按照什么比例交税

　　烟台市地税局回复：二手住房买卖，卖方需要缴纳营业税及附加和个人所得税，买方需要缴纳契税。该二手房70平方米，属于普通住房。

　　卖方：根据财税[2011]12号《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》一文，自2011年1月28日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买超过5年的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　个人所得税：对个人转让自用五年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。若不符合上述优惠条件，个人转让房屋取得的所得，应按照;财产转让所得;项目征收个人所得税，适用比例税率，税率为20%。其应纳税额按下列公式计算：应纳税额=×20%

　　买方：根据财税[2010]94号《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》一文，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。

　　若您家庭名下还有其他住房，则需要按照3%计算缴纳契税。