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沈阳中城房产开发经营有限公司房屋拆迁合同纠纷一案

2017年12月2日  北京知名拆迁补偿标准律师   http://www.mbjzcqls.com/
  上诉人沈阳xx房产开发经营有限公司因房屋拆迁合同纠纷一案,不服沈阳市沈河区人民法院(2003)沈河民一房初字第540号民事判决,向本院提出上诉。沈河区人民法院于2004年2月27日将此案报送本院,本院于同日受理后,由审判员白云良担任审判长,代理审判员高子丁主审,与代理审判员曹桂岩共同组成合议庭,于2004年3月19日公开开庭审理了本案。上诉人沈阳xx房产开发经营有限公司(以下简称xx公司)委托代理人董xx、孙xx,被上诉人沈阳市宏亚商贸有限公司法定代表人孟xx、委托代理人高zz到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议,院审判委员会讨论,现已审理终结。
  经审理查明:原沈阳市沈河旅社承租沈河区房产局直管非住宅房产用于经营。1993年间,中国农房公司沈阳公司对原沈阳市沈河旅社承租房地区实施旧区改造。同年2月20日,中国农房公司沈阳公司与原沈阳市沈河旅社签订《动迁协议书》,约定,中国农房公司沈阳公司同意原沈阳市沈河旅社正阳街临街建筑面积800平方米回迁安置在新建的商业城较佳位置内,以一楼为主,整体建筑回迁,计划建设周期26个月,如过期按动迁政策规定的予以补偿,统一回迁,统一安置,并享有房屋无偿永久使用权。该协议书经沈阳市沈河区动迁安置管理办公室中证。1995年7月,经沈阳市沈河区人民政府决定,中国农房公司沈阳公司将其所开发的东亚商业广场项目转让给上诉人xx公司。1997年1月7日,原沈阳市沈河旅社与其他单位组建为沈阳市宏亚商场。次日,宏亚商场将《关于组建沈阳市宏亚商场的决定》函告xx公司。同月10日,xx公司为宏亚商场进行了回迁安置。1998年5月25日,xx公司将其拆迁后偿还的直管公有房屋产权移交沈阳市房产局,沈阳市房产产权监理处作出《关于同意接收房屋产权的批复》,沈阳市宏亚商场回迁安置的非住宅面积共计1,142平方米产权被接收,其中包括原沈阳市沈河旅社800平方米的面积,该房产后由沈河区房产局第一房产经理公司接管。2002年5月26日,沈阳市宏亚商场更名为沈阳市宏亚商贸有限公司(即本案被上诉人,以下简称宏亚公司)。2003年5月20日,沈阳市沈河区房产局第一房产经理公司诉至原审法院,要求宏亚公司给付2002 年2月至2003年4月、建筑面积为1,142平方米的房屋租金。2003年6月16日,原审法院作出(2003)沈河民一房初字第380号民事判决书,判决宏亚公司给付该期间的房屋租金430,476.90元。2003年7月1日,宏亚公司以“依据《动迁协议书》的约定,本公司对原沈阳市沈河旅社800 平方米的房产应享有永久无偿使用权”为由,诉至原审法院,要求xx公司给付2002年2月至2003年4月、800平方米房屋租金301,560元。
  另查,1995年4月20日,即回迁日到时,中国农房公司沈阳公司并未对原沈阳市沈河旅社回迁安置。2000年,原沈河旅社的主管部门 ——沈阳市宏亚商业中心曾诉至本院,要求xx公司依《动迁协议书》给付超期回迁补偿费及滞纳金。2000年9月5日,本院作出(2000)沈民初字第34 号民事判决书,判令xx公司给付超期回迁补偿费2,938,473.2元及滞纳金。
  上述事实,有《动迁协议书》、《关于组建沈阳市宏亚商场的决定》、《关于组建宏亚商贸有限公司的决定》、沈河区人民政府1995年第六期会议纪要、沈房监字(1998)第28号《关于同意接收房屋产权的批复》、(2000)沈民初字第34号民事判决书、(2003)沈河民一房初字第 380号民事判决书及当事人陈述笔录,经双方当事人质证,本院予以确认,在卷佐证。
  原审认为:宏亚公司、xx公司于1993年2月20日签订的动迁协议书是双方在自愿的基础上签订的,协议书内容并未违反我国相关法律的强制性规定,该协议合法、有效,对双方当事人均具有法律约束力,xx公司既然承诺宏亚公司对回迁安置房屋享有房屋无偿永久使用权,xx公司就应当恪守承诺,履行其合同义务,xx公司在将回迁安置宏亚公司的房屋产权移交给有关房产部门前,未能将其承诺的宏亚公司“享有房屋无偿永久使用权”问题妥善处理,导致宏亚公司因拖欠有关房产部门租金问题被法院判决给付,xx公司对此应承担违约责任,故对宏亚公司的诉讼请求,应予支持。关于xx公司主张动迁协议内容不合法问题,原审法院认为,该动迁协议是双方自愿签订的,协议内容中关于xx公司承诺宏亚公司对回迁安置房屋“享有房屋无偿永久使用权”,并未违反我国相关法律的强制性、禁止性规定,故对xx公司这部分主张,不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百三十四条第一款第(七)项的规定,原审法院判决如下:一、沈阳市xx房产开发经营有限公司于判决发生法律效力之日起15日内,一次性赔偿沈阳市宏亚商贸有限公司 2002年2月1日至2003年4月30日期间的房屋租金损失费301,560元;二、驳回沈阳市宏亚商贸有限公司、沈阳市xx房产开发经营有限公司的其他诉讼请求。诉讼费7,030元,由沈阳市xx房产开发经营有限公司负担。
  宣判后,xx公司不服,上诉至本院称,原审判决上诉人赔偿被上诉人租金缺乏事实及法律依据,要求二审依法改判。其理由:1、回迁房屋的产权人系沈河区房产局第一经理公司,宏亚公司系使用人,依据1993年的动迁政策,开发商农房公司与房产使用人沈河旅社签订《动迁协议书》,但因农房公司非产权人,不能处分回迁房产的使用权,故该协议中关于“无偿使用权”的约定系效力待定的条款,因产权单位至今未确认该条款的效力,故该条款不生效;2、沈河区动迁安置管理办公室虽隶属于沈河区房产局,并对《动迁协议书》进行中证,但动迁办系行使行政监管职能,且非动迁合同相对人,不能证明回迁房产权单位认可宏亚公司“永久无偿使用权”;3、上诉人承担租金缺乏事实依据。“永久无偿使用权”的约定,不能推理出上诉人代替被上诉人支付房屋租金的结论,产权单位也未与上诉人约定,被上诉人的债务由上诉人代为履行;4、产权单位向原审法院起诉,要求被上诉人支付租金,证明产权单位未认可“无偿使用权”的约定,也不认为租金应由上诉人向其支付。