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土地使用年限从何时开始算

2018年7月9日  北京著名拆迁律师   http://www.mbjzcqls.com/
  土地使用年限从何时开始算
  对于土地所有权,大家首先要明确一个概念,土地归国家所有,国有土地可以出让使用权。任何一块土地的招标、挂牌、拍卖、转让都只是转让使用权,而不是所有权。通过任何一种形式取得的国有土地的使用权都是有年限限制的,并非永久使用。开发商支付国有土地使用权出让金,以有偿方式获得的仅是这块地有时间期限的使用权,一旦土地使用期满,国家将收回土地。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条规定:“土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物,其他附着物所有权由国家无偿取得。”也就是说,一旦土地使用权到期,不仅国家要收回土地,而且土地上的建筑等物也归国家所有。
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  购房者在买商品房时,房价中包含了土地出让金的部分,在取得产权的同时也取得了土地使用权,该土地的使用期从开发商取得土地使用证之日算起。只不过,在商品房买卖过程中,土地的使用权人由开发商变为购房者。如果开发商在3年前就取得了土地证,那么这套商品房的土地使用时间就是从3年前开始算的,您购买了这套商品房,无形中土地使用期限就减少了3年。当然,商品房的实际使用年限不太可能完全达到法定最高土地使用年限。一个房地产项目整个开发流程下来,即使一切顺利也往往需要两三年时间,可以说,实际使用年限比法定最高年限少5年之内,都可视之为正常情况。但造成年限“缩水”的原因很多,不同情况要区别对待,有些原因是客观因素造成的,有的则是人为因素造成的,例如开发商闲置土地不及时开发。针对此类土地,深圳市已经采取了措施,根据有关规定,土地闲置不足1年,督促开工建设;闲置1年以上2年以内,征收闲置费,限期3个月内开工建设;2年以上闲置土地无偿收回。
  另外,记者提醒广大购房者,与开发商签定《商品房销售合同》时,开发商必须将竣工时间、交付时间、入住时间等重要的进度安排明确告知购房者,并在《商品房销售合同》中约定延期交付赔偿金额,如遭遇延期交付,购房者可以要求赔偿。
  根据中国的土地出让使用年限的相关规定,分别有如下几种:
  一、住宅用地(商品房用地)为70年。
  二、工业用地(工厂、工业区)为50年。
  三、教、科、文、卫等带有福利性质的用地为50年。
  四、商、娱、旅等盈利性项目用地为40年。
  五、其他综合类性质用地为50年。
  六、农民房(这类房子,通过一种集资房的形式,变相地流到了市场,也就是经常听到的集资房、农民房)。这类土地多数是永久性用地。因为农民的耕种土地被用作了工业发展,为了保证没有了土地的农民生活,政府将这类农民用土地,供给农民永久性使用。
 


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